전세가율 높으면 좋을까요? 이 글에서는 전세가율 뜻, 전세가율 높을 때, 낮을 때의 의미를 알아보겠습니다. 그리고 전세가율이 높을 때 투자를 해야 하는 것인지 정확하게 알려드리겠습니다.
전세가율이란?
전세가율이란 매매가 대비 전세가를 의미합니다.
예를 들어서 매매 가가 10억 원이고 전세가가 7억 원인 집이 있다면 이 집의 전세가율은 70% 가 됩니다.
전세가율이 높으면 높을수록 매매가와 전세가 간의 가격 차이는 적어집니다. 반대로 전세가율이 낮으면 낮을수록 매매가와 전세가 간의 가격 차이는 커집니다.
전세가율이 높을수록 해당 집의 가치는 낮은 반면, 실거주 수요는 어느 정도 있다는 의미가 됩니다.
반대로 전세가율이 낮을 수록 해당 집의 가치를 높게 평가 한다는 뜻입니다. 그래서 전세가는 크게 오르지 않는 반면 매매가는 크게 상승하는 것입니다. 그 결과 전세가율이 낮아지게 되는 것이죠.
전세가율 높으면? 의미
전세가율은 높아지거나 낮아질 수 있습니다.
전세가율이 높아질 때는 2가지 이유로 인해서 높아지는데요.
매매가는 그대로인데 전세가가 상승 하는 경우 전세가율이 높아집니다. 또 전세가는 그대로인데 매매가가 상승하는 경우에도 전세가율이 높아 집니다.
전세가율 높으면? 1.매매가 보합, 전세가 상승
아래 사진처럼 매매가는 거의 움직이지 않으면서 전세가가 상승 하는 경우 전세가율이 높아 집니다.
부동산 시장은 크게 상승기, 호황기, 하락기, 침체기로 나눌 수 있는데요. 위 그래프와 같은 상황은 침체기 정도로 볼 수 있습니다.
침체기 때 사람들은 공포로 인해 집을 사지 않습니다. 그대신 전세로 많이 살게 되죠.
그래서 매매가는 약간 하락하거나 거의 변하지 않습니다. 대신전세가는 상승 하게 되는 것입니다.
근데 기본적으로 전세가는 매매가보다 더 높아질 수가 없습니다.
그래서 전세가가 어느 정도 많이 올라서 매매가에 근접 할 때 쯤 되면, 쉽게 말해 전세가율이 높아지면 전세가가 매매가를 올려 줍니다. 그래서 그때부턴 매매가가 상승 하게 됩니다.
어차피 전세가도 이렇게 높은데 전세로 잘 바엔 차라리 집을 사는 게 낫다 라는 생각이 들기 때문이죠.
그래서 침체기가 끝나갈 때 쯤, 즉 전세가율이 높아 질때 쯤 집을 사는 것이 가장 싸게 집을 살 수 있는 방법 입니다.
아래 그래프를 보겠습니다. 서울 매매 실거래 평균 가격과 서울 전세가율을 그래프로 나타낸 건데요. 전세가율이 상승 하는 시기에 매매 가격이 횡보 하는 것을 확인할 수 있습니다.
실제로 2008년 ~ 2015년 시기에 주택을 구입 하는 사람들보다 전세를 사는 사람들이 많았습니다.
매매 가격은 상승 하지 않은 반면 전세가는 상승을 했었죠. 그 결과 전세가율이 상승 했었습니다.
전세가율 높으면? 2.매매가 하락, 전세가 보합
매매가가 하락 하면서 전세가가 변하지 않을 때도 전세가율이 높아 집니다
그런데 첫 번째에서 알아 본 것과는 조금 다른 상황입니다. 첫 번째의 경우 침체기 끝자락 정도 되는 시점에 전세가가 상승하여 전세가율이 높아지는 상황이었는데요.
위와 같은 시기는 하락기 진입 또는 하락기라고 볼 수 있습니다. 매매가가 하락한 후 전세가도 같이 추가로 하락 할 가능성이 높은 시점입니다.
즉, 대세 하락장으로 들어가는 시점이라고 볼 수 있습니다. 따라서 위와 같은 그래프 모양이 나타난다면 부동산을 사지 않는 것이 적합 합니다.
전세가율 낮으면? 의미
전세가율이 낮아지는 상황은 두 가지에 원인에 의해서 발생할 수 있습니다.
첫번째는 매매가는 변하지 않으면서 전세가가 하락 하는 상황이고요. 두번째는 전세가가 그대로이면서 매매가가 상승하는 상황입니다.
전세가율 낮으면? 1.매매가 보합, 전세가 하락
매매가가 움직이지 않으면서 전세가가 하락할 때 전세가율은 낮아집니다.
하지만 대세 상승장 또는 하락기에 이런 그래프가 나타나지는 않고요.
아파트가 새로 지어진 후 새로 입주를 하는 시기에 아래와 같은 그래프를 많이 볼 수 있습니다.
집을 살 때 전세를 끼고 집을 사는 경우가 대부분 입니다. 예를 들어서 집 값이 10억 원인 경우 전세금 6억 원과 내 돈 4억 원을 더 해서 집을 사는 식이죠.
그런데 전세를 끼고 집을 사려면 전세가 필수적으로 맞춰져야 합니다. 입주 시기 까지 전세가 맞춰지지 않으면 어떻게든 전세를 맞추거나 대출이라도 해야 됩니다.
그래서 입주 시기가 되면 이미 집 계약을 한 사람들이 전세가를 낮춰서라도 전세를 맞추려고 합니다. 그래서 매매가는 움직이지 않는 반면 전세가는 하락 하게 되는 것이죠.
전세가율 낮으면? 2.매매가 상승, 전세가 보합
매매가가 상승하면서 전세가가 움직이지 않을 때도 전세가율은 하락 하게 됩니다.
대세 상승장에서 이와 같은 현상이 나타나게 됩니다. 전세를 사는 실수요자의 수요는 그대로입니다.
그에 비해 부동산 활황기로 인해 돈이 부동산으로 몰리다 보니 매매가는 크게 상승 하게 되는 것이죠.
아래 그래프를 보겠습니다. 2020년 ~ 2021년은 엄청난 부동산 상승장이었습니다. 매매가가 크게 급등 하면서 전세가는 거의 상승 하지 않거나 약간 상승 하는 정도였죠. 이 때 전세가율이 매우 낮았습니다.
이렇게 전세가율이 너무 낮아지는 시기에는 오히려 매매가가 크게 오르는 경향이 있습니다. 따라서 이 시기에는 집을 사는 것이 적합하지 않습니다.
그럼 언제 부동산 투자를 해야 하나요?
결론적으로 매매가가 약간 하락 하면서 전세가는 조금씩 상승해서 전세가율이 아주 높아 지는 시점에 집을 사면 됩니다.
이 시기는 부동산 침체기로 인해서 사람들의 투자 심리가 완전히 얼어붙어 있는 시점 입니다.
따라서 매매가는 약간 하락합니다. 그에 비해 공포심으로 인해서 집을 사지 않고 전세를 살게 되므로 전세가는 상승 합니다.
그러다가 나중에 전세가가 너무 많이 오르면 “이 전세가를 주고 내가 집을 빌릴 바에는 매매가를 내고 집을 사겠다” 라는 생각을 하는 사람들이 많아집니다.
그럼 매매가도 함께 상승 하게 됩니다. 그후 매매가가 점점 더 상승 하게 되고 부동산 활황기를 맞게 됩니다.
<결론>
- 전세가율이 아주 높아져서 매매가와 전세가 차이가 거의 나지 않는 시점에 투자하자!
- 결론적으로 전세가율 높으면? 투자하기 좋은 시점!
이상 전세가율 높으면? 의미 및 투자법 등에 관한 글이었습니다.