전세 사기 안 당하는 법 7가지에 관해 알아보는 글입니다. 최근 아파트, 빌라, 오피스텔 등 전세사기를 당하는 피해자 수가 급증하고 있는데요. 이 글에서는 전세사기 당하는 이유 및 전세사기 안당하는법을 깔끔히 정리해보겠습니다.
전세사기 당하는 이유
1.당연히 돌려 받는다는 생각
보통 세입자는 전세금을 지급할 때 집주인에게 잠깐 맡기는 것이므로 달라고 하면 바로 돌려줄 것이라고 생각합니다.
하지만 전세금을 받는 집주인 생각은 다릅니다. 돈을 받으면 그 돈을 어디에 사용할지, 어디에 다시 투자할지 생각합니다.
그리고 나중에 전세금을 돌려 달라고 하면 돈을 내주지 못하는 경우가 생각보다 많습니다.
2.신축빌라 시세 확인 안함
아파트, 오래된 빌라의 경우 거래 기록이 있으므로 시세가 어느정도로 형성되어 있는지 파악하기가 쉽습니다.
하지만 새집, 특히 신축 빌라의 경우 처음 지어지고 거래가 되는 것이다 보니 시세가 얼마에 형성되어 있는지 확인할 방법이 거의 없습니다.
예를들어 실제 빌라 가격이 1억 원인데 전세금으로 1억 3,000만 원을 내 주는 등의 일이 생기게 되는 것이죠.
신축빌라를 계약할 때 시세를 제대로 확인하지 않을 때 사기를 당하게 될 확률이 높아집니다.
3.등기부등본 직접 확인 안함
등기부등본은 가장 최근 것으로 내가 직접 떼 보아야 합니다.
공인중개사가 주는 등기부등본만 확인하면 안되냐 하고 생각할 수 있는데요. 실제로 등기부등본을 조작해서 가짜로 만들어 세입자를 속인 사례가 있습니다.
뿐만 아니라 등기부등본을 확인하고 나서 해당 집을 담보로 집주인이 대출을 받을 수도 있습니다. 만약 그 집이 경매로 넘어가게 되면 나는 보증금을 받을 수 없을 수도 있습니다.
등기부등본을 제대로 확인하지 않는 경우에도 전세사기를 당할 확률이 높아집니다.
4.갭투자
갭투자를 무분별하게 하는 집주인으로 인해 전세 사기를 당할 수도 있습니다.
예를들어 A라는 사람이 B라는 세입자에게 1억 원짜리 집에 1억 3천 만 원의 전세를 놓습니다.
그럼 A는 1억 3천 만 원이 생깁니다. 이 전세금으로 다시 다른 집을 구매합니다.
그럼 또 돈이 생깁니다. 이 돈으로 이번에는 C 세입자에게 전세를 놓고 그 돈으로 또 집을 삽니다.
이런식으로 계속해서 전세금을 이용해서 집을 새로 사고, 또 전세금으로 또 다른 집을 사고… 계속 반복합니다. 그러다가 나중에 집 값이 하락 했는데 전세금을 내달라고 하면 전세금을 못 돌려 줍니다.
그럼 전세를 살고 있던 세입자들을 모두 전세금을 잃게 되는 것입니다. 최근 일어난 전세 사기가 이러한 형태였습니다.
전세 사기 안 당하는 법 7가지
사실 전세 사기를 작정하고 할 경우 막을 방법이 없습니다. 하지만 미리 준비를 해두고 관련 정보를 알아둔다면 최소 90% 이상은 사기를 예방할 수 있습니다.
아래 전세 사기 안 당하는 법 7가지를 확인해보세요!
전세 사기 안 당하는 법 1.등기부등본 제대로 확인하기
1)집주인 얼굴, 집주인 신분증, 등기부등본 이름 3가지 확인하기
등기부등본은 잔금을 치르기 직전 내가 직접 인터넷등기소에서 떼서 확인을 해야 합니다.
아래 링크를 통해 등기부등본을 즉시 떼 볼 수 있습니다.
등기부등본을 뗀 후 가장 먼저 집주인 얼굴과 신분증 사진이 일치하는지 확인합니다.
그 후 등기부등본의 이름과 집주인 이름이 일치하는지 확인합니다.
2)근저당권, 임차권등기, 압류, 가압류 확인
등기부등본의 맨 뒷면을 보시면 아래 사진처럼 ‘주요 등기사항 요약(참고용)’이라고 되어 있는 부분이 있는데요. 여기에 해당 집에 대한 모든 권리 사항이 요약되어 있습니다.
만약 위 ‘요약’ 페이지의 3번 ‘(근)저당권 및 전세권 등 (을구)’ 에 아래와 같은 단어가 있다면 거래를 중단하는 것이 좋습니다.
- 근저당권
- 임차권등기
- 압류
- 가압류
근저당권이란 해당 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 것입니다. 집주인이 돈을 안 갚으면 은행은 집을 경매로 넘겨버립니다.
근저당권이 먼저 설정되었기 때문에 내 보증금은 후순위로 밀려납니다. 따라 보증금을 못 받을 확률이 높아집니다.
임차권등기란 이전 세입자가 전세금을 못 받고 다른 곳으로 이사를 갔다는 의미로 해석할 수 있습니다.
압류, 가압류란 집주인이 누군가에게 돈을 빌렸는데 안 갚거나 국세, 지방세를 안내서 집주인이 집을 어떻게 하지 못하게 딱 압류를 해 놓은 것입니다.
따라서 위와 같은 단어가 있다면 주의해야 합니다.
전세 사기 안 당하는 법 2.공인중개사 거쳐서 거래
개인끼리 부동산 거래를 하는 경우가 있습니다. 공인중개사에게 내는 복비를 아끼기 위해서인데요.
부동산 거래는 큰 금액이 오고가는 거래이므로 안전성을 높이기 위해 공인중개사를 거쳐서 거래를 하는 것이 가장 좋습니다.
전세 사기 안 당하는 법 3.시세 확인하기
시세란 현재 형성되어 있는 집 가격을 말하는데요.
집을 사기 전 해당 집의 시세를 반드시 확인해야 합니다. 아파트의 경우 호갱노노, 부동산지인, 네이버부동산, 아실 등에서 정확한 시세를 확인할 수 있습니다.
시세를 확인해야 하는 이유는 내가 실제 시세보다 더 비싼 가격에 전세를 살게 될 수도 있기 때문입니다.
중요한 것은 신축 빌라의 경우 시세를 정확하게 확인하기가 어렵다는 점입니다.
따라서 신축빌라를 거래하는 경우 특히 주의를 해야 하는데요. 빌라가 위치한 곳의 근처 중인중개소 3~4 곳을 들려서 시세를 반드시 확인해 봐야 합니다.
전세 사기 안 당하는 법 4.건축물대장 확인하기
해당 주택의 건축물대장을 확인해 봐야 합니다. 건축물대장을 보면 해당 주택이 불법건축물인지 확인할 수 있습니다.
만약 건축물대장에 위 사진처럼 ‘위반건축물’ 이라고 되어 있는 노란색 표시가 되어 있다면 해당 주택은 피해야 합니다.
건축물대장은 정부 24 사이트 첫 화면 – 자주찾는 서비스 – 건축물대장에서 간단하게 열람 또는 발급 받을 수 있습니다.
아파트 전세사기 안당하는법 5.전입신고, 확정일자
전세 계약을 마쳤다면 그 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 거주지 관할 동사무소에서 간편하게 신고를 할 수 있습니다.
전입신고를 하면 집에 대한 ‘대항력’ 이라는 것을 갖출 수 있습니다. 대항력을 가지면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 받을 확률이 높아집니다.
확정일자를 받으면 집이 경매로 넘어갈 경우 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리를 얻게 됩니다.
오피스텔 전세사기 안당하는법 6.국세지방세완납증명서 확인
국세, 지방세를 합쳐서 당해세라고 합니다. 근데 집이 경매로 넘어가면 낙찰 대금에서 당해세가 가장 먼저 갚아집니다. 내 전세 계약일이 당해세 날짜보다 더 빨라도 당해세가 먼저 갚아집니다.
근데 간혹 국세, 지방세를 내지 않은 집주인이 있는데요. 국세, 지방세를 내지 않은 집에 전세로 거주하다가 집이 경매로 넘어가면 당해세로 인해 내 보증금을 돌려 받지 못할 수 있습니다.
따라서 집주인에게 국세지방세완납증명서를 떼 달라고 하세요. 세금을 정확하게 냈는지 확인을 한 후 계약을 진행해야 합니다.
부동산 매매 사기 안당하는법 7.특약 넣기
전세 계약을 할 때 3가지의 특약을 넣어주세요. 내 전세금을 지키기 위한 일이라 할 수 있습니다.
1.잔금 지급 후 근저당권 등 말소해 달라
등기부등본에 근저당권 등의 권리사항이 기재되어 있는 경우 아래와 같은 특약을 넣을 수 있는데요. 잔금을 치르는 즉시 근저당권 등을 모두 말소해 달라는 특약입니다.
| 1.임대인은 잔금을 지급 받음과 동시에 근저당권자 OO의 채권최고액 OO 근저당을 모두 말소한다. 만약 말소하지 않을 경우 그 즉시 계약을 파기하고 임대인은 임차인에게 손해배상액을 지급한다. |
2.전입신고 전 대출을 받으면 계약 파기
예를들어 1월 1일 저녁 5시에 전입신고를 했다면 1월 1일 자정부터 대항력이 발생하여 효력이 생깁니다.
근데 1월 1일 저녁 5시 30분에 집주인이 집을 담보로 대출을 받으면 나는 후순위로 밀려나게 됩니다.
따라서 이러한 일이 생기지 않도록 하기 위해 아래와 같은 특약사항을 넣을 수 있습니다.
| 2.임차인의 전입신고 후 대항력 효력 발생 전 임대인이 근저당권을 설정할 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 OOO원에 해당되는 금액을 손해 배상액으로 지급한다. |
3.집주인 미납 세금 있으면 계약 파기
집주인에게 미납 세금이 있을 경우 집이 경매로 넘어가면 내 보증금을 받을 확률이 낮아집니다.
따라서 집주인의 미납 세금을 확인하고 미납 세금이 있을 경우 계약을 취소한다는 특약사항을 넣어주세요.
| 3.임대차계약 체결 후 임차인은 임대인의 미납 세금 내역을 열람할 수 있다. 미납세금이 있을 경우 즉시 임대차 계약을 파기할 수 있으며, 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 반환한다. |
<결론>
- 전세 사기 안 당하는 법
- 등기부등본 제대로 확인하기
- 공인중개사 거쳐서 거래
- 시세 확인하기
- 건축물대장 확인하기
- 전입신고, 확정일자
- 국세지방세완납증명서 확인
- 특약 넣기
| ▶︎아래는 같이 보면 좋은 글입니다. 전세가율 높으면? 의미 및 투자법 |
이상 전세 사기 안 당하는 법에 관한 글이었습니다.