부동산 PF 뜻 이해 를 도와드리겠습니다. 부동산PF(Project Financing)는 매우 위험하게 돈을 빌리는 방식입니다. 이 글에서는 부동산PF 가 뭔지, 태영건설 등에서 왜 부동산 PF 문제가 생기고 있는지 등에 관해 알아보겠습니다. 그렇게 어렵지 않으므로 천천히 글을 읽다보면 이해가 갈 것입니다.
부동산 PF 뜻 이해 하기
부동산 PF 뜻을 알아보겠습니다. 부동산 PF란 부동산 프로젝트 파이낸싱의 줄임말입니다. 보통 개인 또는 기업이 돈을 빌릴 때 부동산 등 담보물을 담보로 잡고 돈을 빌립니다. 또는 신용을 담보로 해서 돈을 빌립니다.
근데 부동산 PF 는 좀 특이합니다. 예를들어 아파트를 건설하려고 하는데 아직 아파트를 짓지도 않았습니다. 근데 아파트가 미래에 지어질 거니, 지어질 미래의 아파트를 담보로 해서 대출을 해주는 겁니다. 이걸 부동산 PF 대출이라고 합니다.
그래서 부동산 PF 가 상당히 위험한 방식의 대출이며, 이자율도 상당히 높은 편에 속합니다.
건설을 할 땐 시행사와 시공사가 함께 프로젝트를 시행합니다. 시행사는 건설을 직접 시행하고 자금을 조달하는 등의 역할을 하며, 시공사는 시행사와 계약을 해서 건물을 짓는 등의 역할을 합니다.
시행사가 건설을 하려면 돈을 빌려야 합니다. 시행사는 특수목적법인(SPC) 라고 해서 임시로 법인을 하나 만들어서 부동산 사업을 시작합니다. 특수목적법인은 임시로 만들어진 것이므로 신용이 매우 낮아요. 그래서 시행사는 시공사의 높은 신용등급을 토대로 금융기관으로부터 대출을 받습니다. 이걸 부동산 PF 대출을 받는다 라고 합니다. 여기서 말하는 금융기관이란 제 2금융권을 말합니다. 예를들어 저축은행, 캐피탈, 증권사 등이 이에 해당됩니다.
자, 그럼 제 2 금융권이 대출을 해 줄때 이 시행사가 돈을 잘 갚을지 검사를 해야 되지 않습니까? 그래서 2가지의 검사를 하는데요. 바로 책임준공, 분양성입니다.
책임준공이란 이 시공사가 책임을 지고 부동산을 끝까지 다 지을건가 하는 걸 확인하는 겁니다. 시공능력과 상환책임능력 2가지를 보는데요. 시공능력은 과거 시행사 및 시공사의 시공능력을 말하고요. 상환책임능력이란 시공을 다 못했을 경우 돈을 갚을 능력이 되는가를 확인하는 겁니다. 해당 시행사의 회사채 등급을 통해 그 능력을 확인 하고요. 회사채가 없다면 신용평가사에 의해 평가된 신용등급을 통해 능력을 확인합니다.
다음으로 분양성을 봅니다. 즉, 건물이 다 세워졌더라도 분양이 안되면 안되지 않습니까? 그래서 분양이 잘 되는지 확인하는 겁니다. 청약률을 미리 확인하고요. 청약률이 잘 나오면 대출을 해주는 겁니다. 만약 청약률이 너무 낮아 목표치에 도달하지 못했다면 할인을 해서 분양가를 낮춰버립니다.
이렇게 2가지 검사를 모두 끝내고 통과가 되면 제 2금융권 등에서 부동산 PF 대출을 해줍니다.
2020년~2021년 당시 금리도 낮고, 부동산 가격도 잘 오르니까 많은 금융권에서 부동산 PF 대출을 해줬습니다. 상황이 이렇게나 좋으니 앞으로도 계속 높은 이자를 받으면서 돈을 빌려줄 수 있겠다 생각한 것이죠.
하지만 2024년 현재 금리는 매우 높은 수준을 유지하고 있으며, 이미 많은 건설사 들이 부도 위기에 놓여 있습니다. 태영건설이 대표적인 예시이죠.
그래서 경제 기사를 보면 부동산 PF 대출 위기가 매우 심각하다, 현재 대출 잔액이 202조원이 된다 하는 내용이 나옵니다. 이는 2008년 글로벌 금융위기의 2배에 달하는 수준이라고 합니다. 그만큼 위험성이 매우 심하다는 것을 알 수 있습니다.
<결론>
정리해보면 부동산 PF 란 아직 세워지지 않았지만 미래에 세워질 건물을 담보로 해서 돈을 빌려주는 걸 말합니다. 그래서 매우 위험한 대출입니다.