다주택자 양도세 중과 뜻을 찾고 계신가요? 2022년부터 시행되던 양도세 중과 유예가 2026년 5월 10일부터 폐지가 될 예정입니다. 이 글에서는 양도세 중과 폐지, 중과 지역, 중과세율 등에 대해 알아보겠습니다.
3줄 요약
- 다주택자 양도세 중과란 2주택자, 3주택자 등 다주택자가 조정대상지역에 있는 집을 파는 경우 기본세율에 20%p, 30%p 를 추가하여 부과하는 걸 말해요
- 2026년 5월 10일부터 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지 됩니다.
- 양도세 중과 지역은 서울 전체 및 경기(과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남)입니다.
다주택자 양도세 중과 뜻
1.양도소득세란?
양도소득세란 부동산 또는 주식을 팔아서 수익이 난 경우 그 수익에 대해 부과하는 세금을 말합니다. 양도, 즉 다른 사람에게 부동산 또는 주식을 넘길 때 내는 세금이라 해서 양도소득세라 합니다.
2.다주택자 양도세 중과란?
다주택자 양도세 중과란 주택을 2주택, 3주택, 4주택 이렇게 여러 채 갖고 있는 사람의 경우 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 기본 세율보다 더 많은 세금을 내야 하는 것을 말합니다.
2022년부터 2026년 2월 현재까지는 다주택자 양도세 중과 제도가 잠정 폐지되어 있는 상태인데요. 그 당시 높은 양도세로 인해 집을 내놓는 사람이 줄어들면서 시장의 부동산 거래율이 떨어져 폐지를 한 것으로 보입니다.
3.양도소득세 중과 하는 이유
그렇다면 양도소득세 중과는 왜 하는 걸까요?
결론부터 말하면 조정대상 지역에 위치한 주택들에 대한 투기 수요를 줄이고 부동산 시장에 물량을 좀 더 많이 공급하기 위함이라 할 수 있습니다.
즉, 부동산 시장의 안정을 위해 다주택자 양도세 중과 제도를 시행하게 된 것이죠.
4.현재 양도세 중과 시행 중인가요?
현재는 양도세 중과가 잠시 중단되어 있는 상태인데요.
2026년 5월 10일부터 양도세 중과 제도가 다시 시행될 예정입니다. 중요한 건 이 날짜가 되기 전에 빠르게 주택을 처분하는 것입니다. 세금 차이가 어마어마하게 많이 나기 때문입니다.
다주택자 양도세 중과 대상
그렇다면 다주택자 양도세 중과가 되는 대상자는 누구일까요? 크게 2가지 조건에 해당이 되어야 되는데요. 대상자 조건과 조정대상지역 조건이 있습니다.
1.양도세 중과 대상자
첫 번째는 양도세 중과 대상자에 해당되어야 되는 것인데요. 1주택자와 무주택자는 해당되지 않고요. 2주택자 이상인 경우 양도세 중과 대상자에 해당이 됩니다.
2.양도세 중과 조정대상지역
두 번째로 다주택자 양도세 중과 지역이 따로 정해져 있다는 건데요.
조정대상지역에 위치한 집을 파는 경우에만 양도세 중과가 됩니다. 다시말해 비조정 대상 지역에 위치한 집을 파는 경우에는 양도세 중과가 되지 않습니다.
여기서 말하는 조정대상지역이란 과열 우려가 있는 지역에 위치한 부동산을 말하고요.
과열 우려가 있는 지역은 아래 지역들을 말합니다.
- 서울 전체
- 경기(과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남)
다주택자 양도세 중과세율
다주택자 양도세 중과세율은 아래 표와 같습니다. 보유한 주택 수, 보유기간 등에 따라 세율이 달라질 수 있는데요.
| 구분 | 보유 기간 | 세율 |
|---|---|---|
| 2주택 | 1년 미만 | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% 또는 기본세율+20%p 중 큰 금액 | |
| 2년 이상 | 기본세율+20%p | |
| 3주택 | 1년 미만 | 70% 또는 기본세율+30%p 중 큰 금액 |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% 또는 기본세율+30%p 중 큰 금액 | |
| 2년 이상 | 기본세율+30%p |
원래라면 기본세율 6~45%가 부과되요. 즉, 양도차익 구간에 따라 세율이 달라지며, 아무리 높아도 최대 45%의 세율만 부과됩니다.
근데 양도세 중과가 될 경우 이 기본세율에 세율이 추가로 더해지게 되는데요. 2주택자는 20%p, 3주택자는 30%p의 세율이 추가됩니다.
2년 이상 주택을 보유한 3주택자가 최고 세율로 적용 받을 경우 최대 82.5%까지 세율이 올라갈 수 있습니다.(지방세까지 다 포함하면) 부동산으로 돈을 벌어서 82.5%를 세금으로 내고 겨우 17.5%만 내가 가져가게 되는 것이죠. 이래서 양도세 중과가 무서운 것입니다.
<장기보유특별공제>
부동산 양도소득세에서 ‘장기보유특별공제’ 라는 것을 받을 수 있는데요.
장기보유 특별공제란 부동산을 오랜 기간 보유한 경우 받을 수 있는 공제 혜택을 말합니다.
장기보유특별공제는 크게 2가지로 나뉩니다.
- 일반 부동산 및 토지에 해당되는 장기보유특별공제가 있고요.
- 1세대 1주택자가 받을 수 있는 장기보유특별공제가 또 따로 하나 있습니다.
| 보유기간 | 일반 토지,건물,주택 | 1세대 1주택 | |
| 보유기간 | 거주기간 | ||
| 2년 이상 | – | – | 8% |
| 3년 이상 | 6% | 12% | 12% |
| 4년 이상 | 8% | 16% | 16% |
| 5년 이상 | 10% | 20% | 20% |
| 6년 이상 | 12% | 24% | 24% |
| 7년 이상 | 14% | 28% | 28% |
| 8년 이상 | 16% | 32% | 32% |
| 9년 이상 | 18% | 36% | 36% |
| 10년 이상 | 20% | 40% | 40% |
| 11년 이상 | 22% | – | – |
| 12년 이상 | 24% | – | – |
| 13년 이상 | 26% | – | – |
| 14년 이상 | 28% | – | – |
| 15년 이상 | 30% | – | – |
일반 부동산 및 토지의 경우 최대 30%까지 공제가 되고요. 1세대 1주택자의 경우 보유기간 40%, 거주기간 40%를 합쳐 최대 80%까지 공제가 됩니다.
보유 기간이 길어질수록 공제율이 더 높아지게 되는 것인데요. 다주택자의 경우 이 장기보유특별 공제를 아예 받을 수 없습니다. 때문에 세금이 더 많아질 수밖에 없는 것입니다.
중과 적용 vs 미적용 세금 차이
다주택자 양도세 중과가 적용되었을 때와 적용되지 않았을 때의 세금 차이는 압도적입니다.
예를 한번 들어보겠습니다. 3주택자인 사람이 주택을 10년간 보유하고 10억원의 양도차익을 냈다고 해보겠습니다.
| 구분 | 기본세율 + 장특공제 | 다주택 중과, 장특공제 미적용 |
| 양도가액 | 2,000,000,000 | 2,000,000,000 |
| 필요경비(-) | 1,000,000,000 | 1,000,000,000 |
| 양도차익(=) | 1,000,000,000 | 1,000,000,000 |
| 장특공제(-) | 200,000,000 | 0 |
| 양도소득금액(=) | 800,000,000 | 1,000,000,000 |
| 기본공제(-) | 2,500,000 | 2,500,000 |
| 과세표준(=) | 797,500,000 | 997,500,000 |
| 산출세액 | 299,010,000 (797,500,000×42%−35,940,000) | 682,260,000 (997,500,000×72%−35,940,000) |
| 지방소득세(+) | 29,901,000 | 68,226,000 |
| 세부담 합계(=) | 328,911,000 | 750,486,000 |
기본세율만 적용하고, 장기보유특별공제를 받은 경우에는 위와 같이 약 3억원의 세금만 나옵니다. 하지만 다주택자 양도세 중과가 되고, 장기보유특별공제를 받지 못한 경우에는 위와 같이 7억원의 세금만 나오게 됩니다. 무려 4억원이나 세금 차이가 나게 되는 것이죠.
양도소득세 중과 부담 완화하는 법
양도세 중과가 되고 안되고의 차이가 매우 큰 것을 확인할 수 있었는데요. 그렇다면 양도세 중과를 최대한 피하려면 어떻게 하는게 좋을까요? 총 5가지의 방법을 소개해 드리겠습니다.
1.중과 유예 기간
첫 번째로 중과 유예 기간에 빠르게 주택을 처분하는 겁니다. 2026년 5월 9일까지는 양도세 중과가 되지 않습니다. 따라서 이 날짜 이전에 집을 파는 것이죠. 이게 가장 확실하고 안전한 방법입니다.
2.증여
자녀에게 부동산을 증여하는 것도 한 가지 방법이 될 수 있습니다. 이때 양도세를 내지 않고요. 대신 증여세를 내게 됩니다.
다만 양도세보다 증여세가 더 많은 상황이 생길 수도 있으니 세무사와 꼼꼼하게 의논을 해보고 결정을 내려야 합니다.
3.나눠서 팔기
양도소득세 세율은 올해 1년 동안의 양도차익에 대해 부과됩니다. 예를들어 2026년에 주택을 2개 팔아서 총 10억원의 양도 차익을 냈다면 이 10억원에 대해 세금이 부과되는 겁니다.
근데 중요한 건 소득이 많아질수록 세율은 더 높아진다는 겁니다. 누진세 방식이기 때문이에요.
따라서 2026년과 2027년으로 나누어서 부동산을 파는 것이 좋습니다. 그럼 세율 구간이 조금 더 낮아질 수 있습니다.
4.주택 임대사업자 등록
주택임대사업자 등록을 하는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 주택임대사업자 등록을 하면 보유세 감면, 양도세 감면 등과 같은 여러가지 세금 혜택이 제공되기 때문입니다.
5.공동명의
부동산을 공동명의로 해둔 상태에서 파는 것도 좋은 방법이 될 수 있습니다. 공동 명의로 하면 세율 구간이 낮아질 수 있기 때문입니다.
다주택자 양도세 중과와 관련하여 많이 궁금해 하는 질문
1.비조정대상 지역인 경우에도 양도세 중과가 되나요?
비조정 대상 지역에 있는 주택을 판 경우에는 양도세 중과가 되지 않으니 걱정하지 않고 팔아도 되겠습니다.
2.일시적 2주택자도 양도세 중과가 되나요?
일시적 2주택자인 경우 양도세 중과가 되지 않습니다. 기본 세율이 적용됩니다.
다만 주택을 취득하여 2주택자가 일시적으로 된 상태에서 3년 이내로 새로 취득한 부동산을 매도해야 합니다. 3년이 넘어갈 경우에는 일시적 2주택자로 보지 않아 양도세 중과가 될 수 있습니다.
3.증여하면 양도세 중과를 피할 수 있나요?
증여를 할 경우 양도세 중과를 피할 수 있습니다. 다시말해 양도세를 내지 않는다는 뜻입니다. 다만 양도세 대신에 증여세를 내야 됩니다. 오히려 양도세보다 증여세가 높게 나오는 경우가 있을 수도 있으니까 세무사와 정확하게 상담을 해보는게 좋습니다.
4.끝까지 안 팔면 양도세 중과를 피할 수 있나요?
끝까지 안 팔면 양도세 중과는 피할 수 있을 것입니다. 하지만 보유세를 더 늘린다는 이야기가 있어 결국엔 보유세를 더 내는 방향으로 세금을 더 내게 될 수 있습니다.
따라서 무조건 안 파는 것이 정답은 아닙니다. 위에서 말씀드린 양도세 중과를 피할 수 있는 방법을 활용해 보는 게 좋겠습니다.
5.조합원입주권, 분양권도 주택 수에 포함되나요?
조합원 입주권과 분양권도 주택수에 포함이 된다는 점 유의해주시기 바랍니다.
다만 조합원 입주권을 파는 경우에는 양도세 중과가 되지 않습니다.
6.중과 유예가 끝나기 전 매도 계약을 하면 양도세 중과를 피할 수 있나요?
중과 유예가 끝나는 날짜는 2026년 5월 9월입니다. 2026년 5월 10일부터는 중과가 되는 것이죠.
중요한 것은 계약일이 기준인가, 잔금을 치르는 날이 기준인가 하는 것인데요.
결론부터 말하면 ‘계약일’ 기준입니다. 계약을 한 날짜가 2026년 5월 9일 이전이라면 중과가 되지 않습니다. 즉, 2026년 5월 9일까지 계약을 하고 그 이후에 잔금을 치른 경우라도 중과세 부과가 되지 않는다는 뜻입니다.
따라서 계약일 기준으로 생각하면 되겠습니다.
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